서울동부지방법원 상업용건물 근린시설경매 2025타경51158
자료 요약
안녕하세요. 10년 차 부동산 경매 전문가로서 서울 성동구 하왕십리동에 위치한 임야 물건을 자세히 분석해 드리겠습니다. 이 물건은 여러 차례 유찰되어 감정가 대비 크게 저감된 가격으로 진행되고 있어, 토지 투자에 관심 있는 분들이 주목할 만한 기회가 될 수 있습니다. 해당 경매 물건은 서울동부지방법원에서 진행하는 2025타경51158 사건의 임야입니다. 서울 성동구 하왕십리동 979-19번지에 소재하며, 총 토지면적은 231.41평입니다. 최초 감정가는 3,113,550,000원이었으나, 5회 유찰을 거치면서 최저입찰금액이 감정가의 약 33% 수준인 1,020,248,000원까지 하락한 상태입니다. 오는 2026년 10월 19일(월)에 매각기일이 예정되어 있습니다. 이 물건은 서울 성동구 하왕십리동의 '무학초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 지목은 임야이지만, 현황은 평탄한 부정형의 토지로 주거나지 등으로 이용되고 있는 것으로 확인됩니다. 입지적 특징을 살펴보면, 일련번호 (1) 토지의 경우 인접 토지를 통해 통행이 가능한 것으로 보이나, 정확한 현황은 현장 조사가 필수적입니다. 일련번호 (2) 토지는 남동측으로 약 4미터 폭의 도로와 접하고 있어 접근성이 비교적 양호합니다. 다만, 전체적으로 접면도로가 없는 부정형의 토지이며, 주거나지로 이용 중인 점을 고려할 때 현황 도로의 존재 여부와 사용 권리 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 같은 지번 내 다른 필지인 하왕십리동 979-21 임야의 일부가 도로로 이용되고 있는 것으로 파악되는데, 이 부분에 대한 정확한 위치, 경계, 면적 등은 전문가의 측량을 통해 확인해야 할 중요한 요소입니다. 권리분석 확인 포인트 본 물건은 지목이 임야임에도 불구하고 현황은 주거나지 등으로 이용되고 있다는 점이 특징입니다. 현장 방문조사 당시 소유자 등을 만나지 못하여 정확한 점유 및 임대차 관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 사전에 파악하고 대비하는 것이 중요합니다. 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권 등의 특이 사항이 있을 수 있으므로, 관련 서류를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받아 정확한 권리분석을 진행해야 합니다. 특히 등기부 현황에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 등기부권리' 및 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 유무에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 입찰 전 점검사항 1. 현장 답사 및 이용 현황 확인: 반드시 현장을 방문하여 토지의 실제 형태, 경사도, 주변 지형, 그리고 주거나지 등으로 이용되고 있는 실제 현황을 직접 확인해야 합니다. 인접 토지를 통한 통행이 실제로 가능한지, 어떠한 방식으로 통행이 이루어지고 있는지 등을 구체적으로 파악하는 것이 중요합니다. 2. 도로 현황 및 맹지 여부 분석: 일련번호 (1) 토지가 인접 토지를 통해 통행이 가능하다고는 하나, 법적으로 공로에 접하는 도로가 확보되어 있는지, 건축이 가능한 토지인지 등을 확인해야 합니다. 맹지에 해당할 경우 토지 가치에 큰 영향을 미치므로, 도로 지분 확보 가능성이나 건축 허가 여부를 사전에 검토해야 합니다. 3. 지번 분할 및 측량 필요성: 하왕십리동 979-21 임야 일부가 도로로 이용되고 있다는 점은 해당 물건의 경계 및 면적에 영향을 미 줄 수 있습니다. 정확한 토지 경계와 실제 사용 면적을 확인하기 위해 전문 측량사의 도움을 받아 현황 측량을 진행하는 것을 고려해야 합니다. 4. 토지이용계획 확인: 해당 임야의 용도지역, 지구 등 토지이용계획을 관할 지자체를 통해 확인하여 향후 개발 가능성 및 건축 제한 사항을 파악해야 합니다. 주거나지로 이용 중인 현황과 지목이 임야인 점 사이의 괴리도 면밀히 살펴야 합니다. 5. 점유 및 임대차 관계 확인: 현장 방문 시 소유자나 점유자를 만나지 못했다면, 주민센터나 인근 부동산 등
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